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价值投资研究报告摘要：
背靠旭辉集团，全国化布局，管理团队优秀，规模快速增长
永升生活服务1995年进入物业行业，成立于2002年，与旭辉控股属同一控制人林氏家族（持股62%）名下。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司2018年12月在港交所上市，形成以周洪斌（曾任龙湖物业高管）为首的核心高管团队。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2019年居物业百强榜第14位，同比提升6位；在管业态包括住宅、商办、园区、学校等，分布于78城。激励方面，公司在上市前成立Best Legend，由林峰代持18.68%的股份，后续将用于员工股份奖励，潜在激励比例上限最高；目前周洪斌持股1.91%。
行业排名第14，管理面积高增，外部拓展加速、独立发展有方
2019年末公司合约面积1.1亿平，2015-19年CAGR达64%，覆盖在管面积达1.7倍；在管面积6,515万平，2015-19年CAGR达61%，估算独立第三方在管面积占比高达65%，并且非住宅面积占比19%。公司管理面积增长主要来自四轮驱动：1）内生竣工交付，2016-19年旭辉销售面积CAGR达60%；2）一二手项目市场化投标，近年中标率稳定在40%左右、处于高位；3）区域开发商战略合作，公司与苏高新、德州交投、辽宁广纳等房企形成合作，优先获取项目管理权；4）收并购，公司先后收购青岛雅园（商办）和青岛银盛泰物业（住宅），PE估值分别低至14.0/4.7倍；公司整体规模加速扩张可期。2018-19年公司物业费单价分别为2.46和3.12元/月/平，处于行业高位。
业绩实现跳跃式增长，增值服务优质发展，非住宅贡献稳步提升
2019年，公司营收19亿元（同比+75%），2015-19年CAGR达54%；毛利率和归母净利率分别为29.6%和11.9%，同比分别+0.9pct和+3.6pct，处于行业中等水平；归母净利润2.24亿元（同比+123%），2015-19年CAGR达95%；从结构来看，基础物管、非业主增值和社区增值服务收入占比分别为57%、17%和26%，毛利占比分别为43%、12%和45%，其中，社区增值服务占比较高显示客户粘性提升、消费能力较强，同时拓展创新房修业务，已贡献收入、后续将持续发力；横向对比来看，公司单位面积增值收入7.4元/平/年、仅次于绿城服务；单位面积增值毛利3.8元/平/年、排名第一。此外，公司非住宅在管面积占比19%（后续计划30%）、收入占比37%，料后续贡献稳步提升。
预计未来三年业绩高增，合理21PE 30倍、对应市值195亿港元
我们认为，公司合约面积高增和利润率稳定，将推动未来三年公司营收业绩高增，并预计2020-22年公司营收为31/50/80亿元、分别同比+63%/+63%/+59%，对应归母净利润分别为3.6/5.9/9.1亿元、分别同比+63%/+61%/+55%。参考3家龙头物管公司（招商积余、碧桂园服务、保利物业）21PE/21PS平均32倍/2.8倍，考虑到永升服务具备内生增长、外拓发力、增值服务快增三大优势，中长期业绩持续发力可期；我们认为公司2021年合理PE为30倍、对应2021PS为3.5倍，对应目标市值176亿元（195亿港元）。
投资建议：隽永升腾，优质成长，首次覆盖、给予“强推”评级
永升生活服务背靠旭辉集团，未来将依靠三大优势实现优质增长：内生竣工交付，继承旭辉的高成长；外拓持续发力，招投标、区域房企合作与收并购崭露锋芒；增值服务快增，单位面积增值服务毛利排名第一。目前公司合约/在管面积比达1.7倍，处于行业高位，将助力未来规模快速扩张。我们预测公司2020-22年每股收益分别为0.24、0.38、0.59元，并按照2021年目标PE30倍，给予目标价12.72港元，首次覆盖，并给予“强推”评级。
风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险