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价值投资研究报告摘要：
投资要点：
央企背景的物业管理服务综合运营商。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司成立于1996年，公司大股东为保利发展控股，是中国保利集团控股的大型中央企业，旗下有“保利地产”品牌，保利地产作为头部房企，资源优势显著，为公司各项业务的开展提供有力支撑。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2014年起，公司在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名保持前五名，而在具备央企背景的物业服务百强企业中排名第一。公司主要业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务，物业管理服务稳健增长，增值服务发展迅猛。
夯实物业管理根基，挖掘增值服务增长点。公司提供物业管理服务超过23年，截至2019年底，公司合同管理总面积达约498百万平，累计进入全国29个省、直辖市及自治区的170个城市，在管总面积287百万平。公司专注于一二线高能级城市，物业管理业务覆盖国内几大主流城市群。社区增值服务增长方兴未艾，持续改善公司收入结构，公司围绕社区场景，打造“4+N”品牌生态圈。
抢滩“大物业”时代，前瞻切入公建物业赛道。公司构建“政府+企业”共治新模式，并打造了“镇兴中国”公共服务品牌，以加强公司在非住宅物业市场的开发力度，公司为业内相对较早涉足乡镇公共治理的企业。公司逐渐跳出以住宅物业为主的传统社区服务领域，把业务延伸至公建物业领域，提出“大物业”战略，公建物业面积和收入均实现爆发式增长，显示出公司具备将服务领域由社区向城市升级的实力，并完成了从传统物业公司到大物业公司的赛道跨越。由于非住宅物业管理专业性较强，公司较早布局公建物业有助于累积管理经验，形成专业壁垒，同时成功案例也有助于提高公司品牌声誉，为将来获得新项目奠定基础。
收入高速增长，利润率逐年上升。公司收入快速增长，业绩持续向好，增值服务占比逐年扩大，营收结构不断优化，社区增值服务的发展建立在物业管理服务的基础上，经过多年深耕，公司在基础物业管理服务方面积累了充沛的在管面积并建立起了品牌知名度，公司在物业管理服务领域的深厚积淀为增值服务的后续发力奠定了坚实基础。公司增值服务的拓展和降本举措增厚了利润，此外，公司资产负债率逐年改善，资本结构稳健。
投资建议：“优于大市”评级。我们预计公司2020年EPS约为1.27元每股，我们给予公司2020年53-58倍PE估值，对应合理市值区间为423-463亿港元，对应合理价值区间为每股76.43-83.64港元，给予“优于大市”评级。（本文非特别说明，均以人民币计价，1港元=0.88元人民币）风险提示：物业管理行业竞争加剧，物业管理费用较为市场化，竞争激烈可能导致物业管理费下降。