核心观点
虽然近期有迹象表明房地产市场正从年初国内疫情的冲击中逐渐恢复，但海外疫情加速蔓延无疑再度为后市走向带来了不确定性。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们提示当前楼市风险并未完全解除，外需冲击可能将以与2008年金融危机类似的风险传导链条作用于国内楼市，触发房价下跌。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们认为有必要及时加大房地产政策灵活性，以防范楼市二次探底风险，也在一定程度上回补外需疲软对宏观经济造成的负面冲击。
理由
两波冲击，一波未平，一波又起。如果说疫情爆发初期可以2003年SARS作为参照分析房地产市场所受影响，那么当疫情在全球范围蔓延、系统复杂程度大幅提升的情况下，我们所面临的局面更像是2003年SARS和2008年全球金融危机的先后夹击。国内疫情单独影响下，我们可以认为购房需求只是延后而非消失，但若加上海外疫情的冲击，需求会否因外需下降导致居民收入下降并最终在房价下跌中阶段性萎缩，就颇具不确定性了。
复盘2008年，风险不可小觑。2008年全球金融危机爆发，外需垮塌，进出口增速两个季度内下挫了50个百分点。在广东、福建、浙江等外需敏感型行业聚集地区，居民收入率先降速，并很快体现于房价和租金下跌，房地产开发投资随之陡降。相同情况很快波及全国，房地产市场各项指标全线大幅下滑：1）全国平均房价同比下跌10%；2）典型城市平均房租同比下跌5%；3）房地产开发投资失速，同比增速摔落30个百分点。考虑到当前全国新房成交量已处于大周期顶部，短期经济、收入降速冲击带来的下行风险可能比2008年更大。
加大房地产政策灵活性并不违背“房住不炒”的大原则。我们认为“房住不炒”的主旨在于“打击炒”的同时也“支持住”，其目标于宏观来说是防范风险（风险是双向的）、保持平稳，于百姓而言则是住有所乐、居有所安。鉴于中国房地产市场早已告别快速增长期，调控政策也应随之从单向打压过渡到双向择机、从全国统一转变为地区差异、从支持首套扩展至鼓励改善。考虑到“四限”（限贷、限购、限售、限价）政策在一定程度上有错伤合理住房需求（首套及必要改善）、抑制住房供应（新房及二手）、干扰价格信号（涨跌双向）之嫌，当前时点适度调整，不仅有助于防范和缓释楼市上述中短期下行风险，亦有利于提振内需、对冲经济下行压力，还有益于引导调控政策体系更趋科学立体化，促进房地产市场长期平稳健康运行。
短期而言，可从增加限购、限贷等行政调控政策的灵活性入手。当前实施“四限”（其中的一项或多项）的城市共73个，影响全国46%的销售面积和64%的销售额。我们建议：1）在增加信贷的基础上适当加大按揭投放占比，适度降低首付款比例（包括调整“二套贷”的界定标准），加大房贷利率差异化定价以支持合理住房需求。2）提升对居民购房资格的精细化管理，从社保缴纳年限要求、断缴/补缴认定标准、普通和非普通商品住宅界定条件等方面适当降低限购门槛。3）各地可视实际情况对限制年限过长、认定标准过严的限售政策予以适度修正。值得特别说明的，为避免房价在供需政策调节中大幅波动，我们认为现阶段可保留对新房定价的政府干预。在供需两端逐渐合理化、价格预期相对平稳之后，再考虑逐步放开价格干预。
长期而言，应着眼于在公共住房供应、资产证券化等层面完善住房制度体系。具体包括：1）需求端：依托商业银行系统，注入政府信用，构建差异化的住房抵押贷款支持体系；2）供给端：加大供地，特别是公共住房用地（地方政府让渡地价，并直接主导公共租赁住房建设、分配、管理）；3）资金端：推进以REITs为核心的资产证券化以实现融资造血；4）改革住房公积金制度。
风险
房地产政策正向调节力度不及预期，外部环境不确定性加大。